不動産を購入する際、売主が日本国内に住んでいる方とは限りません。
たとえば、
・海外在住の日本人
・日本に住民票がない外国籍の方
・外国法人
・海外に拠点を移している所有者
このような方から、日本国内の土地や建物を購入する場合、買主側に注意が必要です。
通常、不動産を売却したときの税金は売主が申告・納税するものです。
しかし、売主が「非居住者」や「外国法人」に該当する場合、買主が売買代金の一部を源泉徴収し、税務署へ納付しなければならないことがあります。
つまり、買主が何も知らずに売買代金全額を売主へ支払ってしまうと、後から買主に税金の納付を求められる可能性があるのです。
なぜ買主が税金を納めるの？
売主が日本に住んでいない場合、売却後に海外へ戻ってしまい、日本での納税手続きが確実に行われない可能性があります。
そのため、日本国内の不動産を非居住者等から購入する場合には、買主が売買代金を支払う際に、一定額を差し引いて税務署へ納付する仕組みがあります。
これを「源泉徴収」といいます。
簡単に言うと、買主が売主へ支払う売買代金の一部を、税金分として預かり、売主に代わって税務署へ納める制度です。
源泉徴収はいくら？
非居住者や外国法人から日本国内の不動産を購入する場合、原則として、売買代金の10.21％を源泉徴収する必要があります。
たとえば、売買代金が3,000万円の場合、
3,000万円 × 10.21％ ＝ 306万3,000円
この306万3,000円を買主が源泉徴収し、税務署へ納付します。
売主へ実際に支払う金額は、
3,000万円 − 306万3,000円 ＝ 2,693万7,000円
となります。
つまり、売主には売買代金の全額を支払うのではなく、源泉徴収税額を差し引いた金額を支払うことになります。
納付期限はいつ？
買主が源泉徴収した所得税および復興特別所得税は、原則として、売買代金を支払った月の翌月10日までに税務署へ納付する必要があります。
たとえば、7月25日に決済して売買代金を支払った場合、原則として8月10日までに納付が必要です。
この手続きを忘れてしまうと、買主側に追加の負担が発生する可能性があります。
全ての取引で源泉徴収が必要なの？
すべての取引で必要になるわけではありません。
例外として、次の両方に該当する場合は、源泉徴収が不要とされています。
・売買代金が1億円以下であること
・買主が個人で、自分または親族の居住用として購入すること
たとえば、個人の方が、海外在住の売主から5,000万円の中古住宅を購入し、自分の住まいとして使う場合は、源泉徴収が不要となる可能性があります。
一方で、次のような場合は注意が必要です。
・法人が購入する場合
・投資用物件として購入する場合
・賃貸用として購入する場合
・事業用地として購入する場合
・売買代金が1億円を超える場合
これらの場合は、買主側で源泉徴収が必要になる可能性があります。
買主が知らずに全額支払ってしまったら？
ここが一番注意すべきポイントです。
本来、源泉徴収が必要な取引であるにもかかわらず、買主が売買代金全額を売主に支払ってしまった場合でも、源泉徴収義務が消えるわけではありません。
後日、税務署から買主に対して、源泉所得税の納付を求められる可能性があります。
つまり、買主からすると、
「売買代金はもう全額支払ったのに、さらに税金の請求が来た」
という状態になってしまうおそれがあります。
売主が海外在住の場合、後から売主に返金や精算を求めることが難しいケースもあります。
そのため、契約前・決済前の確認が非常に重要です。
不動産会社として確認したいポイント
非居住者や外国法人が売主となる不動産取引では、次の点を事前に確認しておくことが大切です。
・売主が居住者か非居住者か
・売主が個人か法人か
・売買対象が日本国内の不動産か
・買主が個人か法人か
・購入目的が居住用か投資用・事業用か
・売買代金が1億円以下か超えるか
・源泉徴収が必要な取引か
・納税管理人や税理士が関与しているか
特に、売主が海外に住んでいる場合や、契約書上の住所が国外になっている場合は、必ず税務上の確認を行う必要があります。
まとめ
外国に住んでいる方や外国法人から、日本国内の不動産を購入する場合、買主が売買代金の10.21％を源泉徴収し、税務署へ納付しなければならないことがあります。
売主にかかる税金であっても、手続き上は買主が徴収・納付する義務を負う場合があるため、注意が必要です。
特に、投資用物件、事業用不動産、法人購入、1億円を超える取引では、源泉徴収の要否を事前に確認することが重要です。
不動産取引では、売買価格や契約条件だけでなく、売主の居住状況や税務上の手続きも確認しておきましょう。
非居住者や外国法人が関係する売買では、契約前に税理士・司法書士・税務署等へ確認することをおすすめします。
※本記事は一般的な制度の説明です。個別の取引については、必ず税理士または所轄税務署へご確認ください。
